LOGEMENT DU CONVENTIONNEMENT DES ORGANISMES HLM A LA CONVENTION D’UTILITE SOCIALE

, par udfo31

Ce processus a été validé par la loi « Libertés et responsabilités locales », loi 2004-809 du 13/08/2004 article 63, mise en application par le décret du 8 mars 2007, et par la loi de Mobilisation pour le Logement et le Lutte contre l’exclusion, loi 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi Boutin.

Le projet remonte pour le moins aux années 1990 et a été acté fin 1997 par un accord entre l’Etat et l’Union Sociale pour l’Habitat qui a été suivi en octobre 1998 d’une circulaire de la Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction (DGUHC) aux Préfets.

Ces textes prévoient que chaque organisme pourra signer avec l’Etat une convention cadre couvrant l’ensemble de son patrimoine, « en trouvant la meilleure adéquation possible entre les objectifs sociaux, techniques et urbanistiques qui lui sont assignés dans son contexte territorial et l’exercice de sa responsabilité de gestion ».

L’objectif du conventionnement est donc de fixer des loyers plafonds qui tiennent compte de la qualité de chaque opération et non plus de son mode de financement à l’origine.

L’accord entre l’Etat et l’USH a débouché sur des expérimentations dans 4 départements entamés entre 1999 et 2001 et a été suivi d’une mission d’expertise en 2003/4.

Jusqu’à ce jour les loyers dépendent du financement qui a permis la construction ou l’achat du logement. Dorénavant les loyers seront calculés selon les contreparties sociales de la résidence soit « une hiérarchie décroissante de loyers de la catégorie correspondant au meilleur service rendu à celle du moins bon ». Les services rendus étant la proximité de commerces, de services publics, de transports en commun, etc …

Aujourd’hui la Loi Boutin modifie les textes antérieurs :

- La Convention Globale de Patrimoine devient Convention d’Utilité Sociale

- de facultative la convention devient obligatoire

- la convention explique la stratégie de l’organisme :

• Classement des immeubles • Politique patrimoniale • Engagements de qualité • Cahier des charges de gestion sociale

-  Le volet « remise en ordre des loyers » peut être reporté à la deuxième convention (6 ans)

-  La convention prévoit la mesure de la performance de l’organisme

1. Possibilité de déroger au supplément de loyer de solidarité 2. Possibilité dans certaines zones de moduler le SLS 3. Possibilité de moduler le loyer en fonction des revenus des locataires.

Tout cela n’est pas encore arrêté définitivement puisque les décrets sont à venir. Que diront-ils exactement ? De quelle façon les bailleurs établiront-ils leurs conventions et appliqueront ou non les possibilités prévues dans l’intérêt des locataires ? L’avenir nous le dira.

Il faudra suivre de près la mise en place de cette règlementation car nous avons quelques craintes sur sa mise en application.

La première est relative à une augmentation insidieuse des loyers au fur et à mesure des rotations des locataires pour toutes les résidences bien desservies, entretenues ou rénovées.

En corollaire nous craignons la relégation dans les résidences mal desservies, mal entretenues (en banlieue ou grande banlieue) des personnes dont les revenus nécessitent un loyer social ou très social.

Ceci prendra bien des années pour se réaliser mais ne favorisera pas la mixité sociale.